建议收藏！深圳市解锁城市更新的方法大全

发布时间：2021-07-21

1980-2020深圳经济特区成立40周年，在过去40年深圳创造了现代城市建设与发展的奇迹，但长期高强度的土地开发和利用，让深圳可供建设的新增土地所剩无几，空间资源紧缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。

改变城市面貌，提升城市功能正是城市更新的意义及使命。同时也是盘活深圳土地、提升土地价值和改善人居环境的重要途径。本文将对城市更新过程中涉及的概念进行解释，旨在帮助读者对城市更新有一个更加清晰地认识。

深圳土地供应主要来源于存量土地，城市更新是盘活存量土地的主要手段和措施。从2010年开始截止到2020年8月23日，深圳已列入更新计划的项目892个，已取得专规项目512个，已取得实施主体确认的项目413个。

1.城市更新定义：指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

2.城市更新方式：拆除重建、综合整治、功能改变。

3.综合整治类城市更新：主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

4.功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

5.拆除重建重建类城市更新项目类型：城中村改造、旧工业区改造、旧住宅区改造、旧商业区改造。拆除重建类城市更新是城市成熟片区增加公共服务设施的主要来源之一。

6.城市更新目的：进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，以及推进土地、能源、资源的节约集约利用。

7.申报城市更新的四个理由：1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

8.权属清晰用地：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

9.更新范围：城市更新单元内各类用地范围的统称，包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及移交给政府的独立用地范围”和“开发用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入零星用地范围”、“外部移交用地范围”。

10.城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域。

11.更新单元范围：拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。

12.拆除范围：依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

13.独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围：依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

14.开发建设用地范围：依据城市更新政策可出让给实施主体的进行开发建设的用地范围。可出让给实施主体的进行开发建设的用地面积（不含划入的拆除范围外零星用地面积）应不大于拆除范围用地面积减去基准土地移交用地面积、根据历史用地处置政策纳入政府土地储备的用地面积及清退的国有未出让用地面积（小地块城市更新单元除外）。

15.清退用地范围：指拆除范围内由实施主体自行拆除、清理地上建（构）筑物及附着物的国有未出让用地，及更新单元范围内、拆除范围外除外部移交用地外，由实施主体负责理清经济关系并自行拆除、清理地上建（构）筑物及附着物并无偿移交给政府的未完善征转手续用地的范围。

16.腾挪用地范围：更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地，通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

17.划入的零星用地范围：更新单元范围内属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分可作为零星用地一并出让给项目实施主体的用地范围。

18.城市更新单元规划：管理城市更新活动的基本依据。对于城市建成区中具有《深圳市城市更新办法》第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目19.城市更新专项规划：城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

20.贡献率：不低于15%，用于建设城市基础设施和人共服务设施，实操中贡献比例不低于30%。

21.土地移交率=（拆除范围用地面积+划入的拆除范围外零星用地面积-开发建设用地面积）/拆除范围用地面积×100%。

15.城市更新实施主体：城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过房地产作价入股成立或者加入公司、与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、房地产被收购方收购的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体（即城市更新实施主体）。

22.法定图则：是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。

23.可行性分析：通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。
24.五类合法用地：合法国有土地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、经处理的历史遗留违法用地。

25.合法用地比例：在一定范围内，权属情形的合法用地面积占总用地面积的比例。对于申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内合法用地比例应当达到规定数值，位于坪山中心区范围内的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%，坪山区其他区域比例应当不低于60%。同时规定，合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定审定简易处理。

26.非农建设用地：用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地，包括城镇建设用地、工矿企业用地、集镇和农村居民点用地、交通运输用地等用地。

27.土地使用权：具备法定条件者，包括国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业等，依据法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权的权利主体指土地使用权证书上载明的所有人，对土地使用权证上载明的土地享有占有、利用、收益和有限处分的权利。

28.土地使用年限：对合法取得的土地所享有的使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

29.土地使用权出让合同：即国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。

30.土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

31.基准地价：城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地等级、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某个时点上土地使用权的平均价格。也就是土地初始价。

32.补缴地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补缴地价的情形主要有如下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

33.城市更新单元规划容积：城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

34.规划容积：由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

35.基础容积：开发建设用地各地块基础容积之和。

36.转移容积：城市更新单元内按规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

37.奖励容积：为保障公共利益目的的实现，依据规定给予奖励的容积。

38.建筑密度：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例。指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

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