最近深圳的买房者，被整蒙了。

一方面，中国房地产协会官方宣布：3月份，一线城市房价全部下跌；其中深圳房价下跌-1.21%，整体均价71790元/㎡。

另一方面，深圳普通市民却被周边“房价上涨30%”、“光明二手房卖7万/㎡”的涨价声音吓坏了；

澎湃新闻4月8日及时报道：深圳3月二手房均价为65243元/平方米，环比上涨0.45%，同比涨3.32%。

深圳房价到底涨了？跌了？刚需还能买房吗？

知叔研究深圳3月房价数据，深感：深圳已经是一个对刚需不友好的城市了。

 

01 深圳房价进入：不同“题材”轮动上涨

深圳普通上班族，听到许多传言，比如“南山房价上涨30%”、“宝安中心区房价站上15万/㎡”、“光明二手房站上7万/㎡”

——这些，都是真的。

3月深圳复工，整体房价依然延续2019年上涨势头。只是上涨逻辑开始变化。

来自深圳中原监测，二手房均价整体上涨0.95%，领涨区域为宝安、罗湖。

2019年上涨最猛的片区是八卦岭（学区房），前海、高新园（小户型），多为40-60㎡小两房；

背后上涨逻辑是孩子上学刚需、前海扩容、高新北区、西丽站规划刺激。

2020年1月开始，深圳其他区域学区房开始一轮上涨趋势。

名校扎堆的罗湖翠竹、东门片区，福田八卦岭、百花、香蜜湖片区，对应小区房价都有至少10%上涨。

其中长城花园为1989年物业、旭飞花园1995年物业、金丽豪苑2000年物业。

1月开始，延续至今的另一波上涨主题是：沙井、光明、坪山，有规划利好的深圳边缘区域。

光明上涨最猛，规划利好是光明科教城（深圳北部中心）、地铁6号线8月份开通；

得益于光明实验学校落地，光明大第的二手房挂盘价已站上7万/㎡，成为光明区域价格标杆；2020年，极有可能带动光明区域房价上涨。

沙井房价上涨背后两个利好：一、西部地标70万㎡综合体 “沙井海岸城”今年入市；二、“宝安区政府搬到沙井”的传言。目前，片区二手房价已蠢蠢欲动。

坪山被定位为“城市副中心”，近些年正在火热建设，囿于交通不便，房价近两三年一直不温不火。

地铁14号线直通罗湖、福田，但要到2022年通车。

不过现在市区价格上涨过高，对刚需的挤压效应，可能拉动坪山价格今年上涨。

 

02 区域房价分化严重，刚需被迫东迁

 

整体来看，2019年至今，深圳房价西涨东稳。

西部南山、宝安领涨，东部罗湖、龙岗、大鹏等区域稳中有跌，区域分化严重。

其中，罗湖领跌的是不在学区房范围内的老破小；龙岗从坂田到大运新城的巨量二手房（不乏5年内次新盘），房价近2-3年跌跌涨涨，始终保持4万左右均价。

多亏罗湖、龙岗、大鹏等片区房价下跌，拉低深圳房价整体涨幅；不然，深圳房价水平真的冠群中国，吓坏国人。

而这些区域房价，只能寄望深圳房价整体“水涨船高”拉一把，还有市区被挤压外溢的刚需购房需求。

知叔整理了每个区域，价格最低的刚需小两房：

如果想200万以内购置一套刚需自住小两房，只能去东部坪山、龙岗、盐田、大鹏，还有罗湖老破小。

如果想在宝安、龙华，购置一套有公共交通的刚需小两房，成本至少要300-350万；

如果想在南山、福田、光明，购置一套有公共交通的刚需小两房，成本至少要350-400万。

300万以内，在市区几乎买不到刚需小两房了。

这就是深圳房价上涨的现实。

所以，刚需尽快迈出第一步，赶紧上车吧；不然可能就要被“赶出深圳”了。